Le quotazioni OMI sono il risultato dell'attività dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare a cui fa riferimento l'Agenzia delle Entrate con l'intento di verificare il valore degli immobili che i contribuenti dichiarano ed eventualmente di correggerlo. Il valore di un immobile - che si tratti di un appartamento, di un magazzino, di un terreno, e così via - è indispensabile per sapere quante tasse bisogna pagare su di esso: determina, in particolare, le imposte che devono essere versate ogni anno al Comune per effetto della proprietà (l'Imu e la Tasi) e quelle da corrispondere nel momento in cui l'immobile viene accettato in eredità, viene donato o viene venduto.
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare che viene gestito dall'Agenzia delle Entrate serve ad assicurare che il mercato immobiliare sia trasparente e che l'agenzia stessa abbia a disposizione tutti gli elementi informativi di cui ha bisogno per la stima del valore degli immobili. L'osservatorio si basa su una banca dati delle quotazioni, cioè una rilevazione nazionale indipendente delle quotazioni stesse. Prima di tutto vengono identificate delle aree omogenee, e per ciascuna unità immobiliare si stabilisce una quotazione compresa tra un valore minimo e un valore massimo che viene definita a seconda della destinazione d'uso (negozio, ufficio, abitazione, e così via). L'OMI si occupa di rilevare le informazioni che riguardano i tassi di rendita, il mercato delle locazioni e i valori immobiliari, ma pubblica anche elaborazioni e studi in proposito.
Le zone OMI
Le zone OMI vengono classificate in fasce con le quali vengono identificate aree territoriali con una collocazione geografica specifica nel territorio comunale di riferimento: per esempio, centrale o periferica, ma anche semicentrale, suburbana ed extraurbana. Dal momento chei valori minimi e i valori massimi rappresentano l'ordinarietà, non si prendono in considerazione le quotazioni che riguardano immobili molto degradati o al contrario di particolare pregio: in pratica vengono esclusi gli immobili le cui caratteristiche risultano eccezionali rispetto alla tipologia edilizia di cui fanno parte. In ogni zona omogenea viene stabilita una tipologia prevalente, che corrisponde alla specie immobiliare più comune tra tutte quelle del mercato locale. In più, si delinea il livello di stato conservativo, che può essere normale, ottimo o scadente. In una stessa zona OMI oltre alla tipologia prevalente possono essere valorizzate anche tipologie differenti, purché siano rappresentative del mercato.
Le quotazioni OMI e il valore venale degli immobili
Le quotazioni immobiliari agenzia delle entrate determinano il valore venale dei fabbricati. Il Fisco, ovviamente, non si riferisce unicamente alle quotazioni OMI, anche perché la giurisprudenza in più di un'occasione ha definito illegittimi gli accertamenti del maggior valore degli immobili che vengono ricavati solo da tali quotazioni: è essenziale, pertanto, che esse siano abbinate ad altri elementi, che possono essere acquisiti con un'attività istruttoria o che risultano già in possesso dell'Agenzia delle Entrate, le cui valutazioni devono essere confermate come valide.
Cosa può fare l'Agenzia delle Entrate
Gli addetti dell'Agenzia delle Entrate, per pervenire a una valutazione appropriata, hanno anche la facoltà di accedere agli immobili, ovviamente nel rispetto delle garanzie previste per le residenze private, in modo da ottenere informazioni supplementari che non potrebbero essere ricavate dagli elementi di cui sono già in possesso o dalla documentazione. Le quotazioni OMI da prendere in considerazione sono quelle relative alla zona omogenea di riferimento: se, però, esse non sono disponibili, si deve tenere conto delle quotazioni OMI di una zona limitrofa o di una zona analoga che sia stata censita. Gli immobili, nell'esame delle quotazioni, devono essere sempre inquadrati all'interno delle rispettive categorie catastali (abitazioni signorili, civili, economiche, e così via).